中产阶级的资产壁垒最为薄弱，往往在职业规划、买房、理财、保障等任何一个环节出了问题，就会一脚踏空、阶级滑坡。
那么中产阶级如何通过合理的投资搭配，跑赢通货膨胀？又该如何做好财富保障的规划，避免掉层的风险？
借着每周三更新的「生财合伙人」专栏机会，我们特地邀请了@纪强 老师，在「道」的范畴，通过一体两翼的模型，从职场＆副业——现金管理——高确定性投资——保障规划，对家庭财富规划进行了详细的讲解。
嘉宾纪强老师， 他在 16 年的时候，跨界进入房产行业创业，首创 「专家定制购房」模式。 21 年推出平米会员服务，已经服务过超过 1000 个高净值家庭。作为资深房产投资人，他也是「上海学区房攻略」公众号的主理人，在科学投资上有着较深的研究。
现在，把话筒交给纪强老师。
目录
一、自我介绍：我在房产咨询行业中取得了哪些成绩
二、一体两翼模型：中产阶级稳步成长的指导框架
三、「一体两翼」的综合财富规划策略该如何执行
1. 「职场＆副业」该如何规划
2. 「现金管理」该如何抓住机会
3. 主体「高确定性投资」：哪些投资符合高赔率、高概率、中频率
1）如何买入具有比价效应、处于启动期的核心城市领涨板块的优质房产
2）权益类资产怎样选品+选时机
4. 风险管理：如何为家庭保障做好规划
四、总结
—正文—
大家好，我是平米的纪老板，很高兴，这回是第二次受到亦仁的邀请，来给大家讲一下家庭财富规划。
一、自我介绍：我在房产咨询行业中取得了哪些成绩
我来自上海，之前在 IT 行业外企工作，2016 年跨界来到房产行业创业，成立了一家创新房产中介公司，帮助购房人用创新的专家定制购房模式购买到更符合自己需求的房产。
一年前，我在生财有术分享过投资买房相关的内容：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/414482881554848
2020 年 11月 20 日的周末，我在杭州参加生财有术的线下分享活动，顺便踩了个盘。
当初这篇文章的很多观点，如今都得到了完美验证。尤其是重点推荐的几个板块，如钱江世纪城，大半年内有了惊人的涨幅。
二、一体两翼模型：中产阶级稳步成长的指导框架
在创业的五年间，平米已经服务过超过 1000 个高净值家庭。我们发现，买对一套房能解决一个家庭的很多问题，但不能排解所有的烦恼。
这就牵涉到更宏观的人生规划。人的一生，没有高下优劣之分。想过什么样的生活，取决于每个人的人生观、价值观。
生财有术的各位都是崇尚个人奋斗，向着财务自由这个目标前进的，认同的应该都是指数函数式的人生曲线。随着年龄的增长，斜率越来越陡峭。
人生的前半程靠工作收入缓慢上升，后半程靠投资和资源赚钱，年纪越大越富有。然而，人生规划想得容易，执行起来并不简单。
职业规划、买房规划、理财规划、保障规划，任何一个环节出了问题，就有可能一脚踏空、阶级滑坡。
为了稳妥地描画出一条向上的人生曲线，我在这里想提出：一体两翼的模型。
这是一个确保中产阶级稳步成长、平抑人生曲线波动的指导框架，属于「道」的范畴。
接下来的篇幅，我想具体聊一聊，「一体两翼」的综合财富规划策略具体该如何执行。
三、「一体两翼」的综合财富规划策略该如何执行
1. 「职场＆副业」该如何规划
左边，是职场和副业。如果不是家里有矿，绝大部分人最靠谱的第一桶金，来自于一份好的工作。
什么是好工作？有三个判断标准——①时薪；②稳定性；③成长性。
三者占其一，至少还是一份值得参与的工作。
三者占其二，就算一门非常不错的职业了。
三者皆有，我只能说，这么好的工作真的难找，轻易不要辞职！
清闲岗位收入尚可的体制内职位就是一个典型的，同时符合时薪高、稳定性高的好工作，轻易不要辞职，特别适合发展副业。
当年明月 xx 夫妻二人，一个走体制内路线，下有高强度保底，一个在金融、IT等高成长领域冲击上限是比较理想的家庭职业结构。
接下来，我想说一个反面案例。
之前，与平米办公室同楼层的，是一家民营制造业单位，上洗手间的时候不经意间能听到公司员工抱怨薪资低。
一个做行政的小年轻，税前工资只有 5000 多。在上海的市中心上班，中午吃个饭都得四五十块，去掉房租，估计没剩多少钱了。
而且，我平时走得比较晚，经常晚上九十点钟还能看见他在单位。算一下时薪，一小时可能 60 块都不到。
看上去表面光鲜，实则做的是时薪低、稳定性差、缺乏成长性的三无工作。直到这家公司搬走前一天，还看见他在忙活。
战术上的勤奋，弥补不了战略上的懒惰。无意义、无前途的工作挤占了本该用来学习和提升自我的时间，是大部分都市青年的真实写照，这种岗位应该尽快辞职去做销售，哪怕苦一点，至少成长机会大。
时薪高的工作还有一个好处，那就是可以拓展第二职业。
要知道，人的成长，无论是财富上的，还是认知上的，或者是身心上的，都可以大致分成几种模式：单一式、复合式、多重复合式等。
单一模式：
有点类似于「一手交钱、一手交货」。就像上面案例提到的，只知道埋头做「打工人」。
你付出自己的时间和精力，去换取一份报酬。打工赚钱，就是典型的单一模式。
复合模式：
即要多一个层次，在你为别人做事的同时，这件事情本身也可以为你自己带来收益。
比如这几年大家谈论的「斜杠青年」，在完成主要工作之外，还可以为自己打工，出卖一份时间可以获得两份收益，就是一种复合模式。
投资也是一种复合模式。在打工赚钱的同时，一少部分人用积累下来的资金去做有效投资，从而在「睡后」也能获得一部分收益，这也是很好的复利。
多重复合模式：
可以理解为，几种单一或复合模式结合起来。
比如你在一份工作里，既出卖自己的时间，也同时做投资累计财富，还可以占用公司的部分股份、分享公司发展的红利。出卖一份时间，你就能够享受到多重的获利。
可惜太多的人对于第二职业（副业、投资）的概念太弱，这一点生财有术圈友的意识应该在全国都是领先的。
欧文•费雪曾在其《利息理论》中提出过「人性不耐」的观点，人性不耐与投资机会是决定利息的两个基本力量，在这两种相反力量的作用下，利率最终趋向于平衡的一点。
通俗的话说：人性是不耐（不能忍受）的，即使人们已经有了高度的时间观念以及对未来的评估，还是会倾向于「过好」现在而不是为未来着想。
「活在当下」这句话，对于有追求有理想的「打工人」来说，往往是背道而驰的。
一份时薪、稳定性、成长性 OK 的职业是我们获取本金的基本盘，副业是暴击盘，做好了会有意想不到的收获。
2. 「现金管理」该如何抓住机会
一体两翼的右边是现金管理。
现金管理的目的，是在有系统性大机会的时候，可以迅速地调配资金、抓住机会。而不能为了获取一个略高的收益率，而丧失灵活性。
在大确定性机会的预兆来临之时，比如说，楼市进入筑底期、股市一路下跌进入历史底部区间，我们可以通过清理手中的定期理财产品、卖出冗余房产、抵押经营贷，获得随时可支配的大额现金。
然后，等真正的机会来临之时，我们可以疾速调动资金，一击致命，打出全垒打。
举个例子，买房的首付预算是 200 万，那么，在看房的途中，必须随时银行活期备着 200 万，即使做理财，也得是 T+0 随时可取的。
如果遇到很好的房源，比如房东急售降价， 3 天以内要收到首付，准备充分的人就可以抓住这个机会。
现金管理，灵活性优先于收益率。
年化收益率 4% 多、锁定 3 – 5 年的银行存款以及年化收益率 6-7% 、锁定期 1-2 年的信托产品，都不太建议大家购买。
银行的 T+0 理财，是现金管理的一个好去处，虽然年化收益率降至 2-3% ，但随时可取、可用。
3. 主体「高确定性投资」：哪些投资符合高赔率、高概率、中频率
我们把「一体两翼」框架的主体定义为：高确定性的、收益（高）与风险（低）不对等的投资机会。
中产是最输不起的一批人。任何一项重大决策出了岔子，都有阶级滑坡的风险。
所以，我们最好做到「先胜而后战」，提前缜密规划，确保 100% 成功。
大仓位的投资是一个家庭的重大决策，必须符合高胜率、高赔率的标准。
高赔率指的是潜在获利幅度大，潜在下行空间小。比方讲，买入以后最大潜在亏损在 10% 以内，投资品种却有 2-3 年内获利 50% 以上的潜力。
高概率就是字面意思，一击必中。能够通过事前的缜密规划，避免出战失利。
然而，投资不光要考虑赔率和概率，频率也是个重要因素。
赔率和概率都很高，一辈子只能等来一次投资机会，那我们也不能指望这类投资品。
我们考察了市面上能发掘的投资理财路径后，发现：高赔率、高概率、高频率不可兼得！
银行理财和套利是「低赔率、高概率、高频率」的范畴，机会常有，但赔率很低，收益有限。
套利的赔率比银行理财要高一些，是我们可以常态化参与的一个行为，比如港股打新、场内 LOF 套利。
但这没办法助力我们赚取大笔的利润，仅能创造一些现金流，我更愿意把套利归类到「副业」。
期货、期权和数字货币是「高赔率、低概率、高频率」的投资标的，有人能赚到大钱，但概率很低，行情瞬息万变，「币圈一日，人间十年」，普通人还是回避为妙。
我们认为，适合中产阶级操作的高确定性投资、只有房产和权益类资产，它们的性质属于「高赔率、高概率、中频率」。
1）如何买入具有比价效应、处于启动期的核心城市领涨板块的优质房产
核心城市的房产和代表国运的沪深 300 指数，拉长周期看，年化收益率都能达到 10% 。如果入场的时机踏准的话，还能进一步提高收益率。
买房对于大部分人来讲，是人生中最重大的一笔消费和投资，足以影响之后 20 年的人生轨迹。
买对第一套房，至关重要。
房产是一个强周期品种，每隔 3-5 年就有一次比较好的抄底时机。
中国又是个很大的国家，城市之间有轮动效应。放眼全国看，几乎每一年都有机会，我们从 2014 年开始盘一盘。
2014 年是深圳， 2015-2016 年是北京上海， 2017-2018 是南京、杭州、武汉等二线城市， 2019 年是苏州， 2020 年又回到深圳、上海、广州的主战场。
无论选择什么样的城市，最后都是需要当地真实的自住需求来承接的，这就需要我们找出自住购买力旺盛的城市。在这里，我们可以引入一个本地房产购买力公式：
本地购买力 = 房票 X 资金
一座购买力旺盛的城市，必定是有足够多的人（也就是房票），和足够多的钱，加上相比其他城市更高的性价比，一起支撑起来的。
足够多的人，就需要我们去寻找那些人口持续流入的城市。
光有人是不够的，还要有钱，也就是一座城市的本外币存款余额。
北京和上海虽然在常住人口方面已不再增加，但是资金总量仍旧以超过 10% 的增速跑赢全国大盘，子弹十分充沛。
而深圳和杭州，则是房票和资金的双料赢家。
然而，光看这两点还远远不够，房票和资金带来的需求是一个城市房价的坚实支撑，但也同时受到政策调控和价格比较的影响，在这里，我们也可以引入一个公式 ：
外地购买力 = 比价效应 X 调控政策
城市之间有个价值链，我们认为，能级在同一梯队的城市，房价不会差距太大。比如强二线城市的房价约是一线城市的 6-7 成，普通二线城市是强二线的 6-7 成。
上海房价打 6-7 折就是杭州，杭州房价打 6-7 折就是苏州，苏州房价 6-7 折就是无锡，等等。
如果相差太远，就会引发投资人的关注，就会产生比价效应。
比价效应就是相对范围内城市价格及价值的错配。
比如 2015-2016 年，上海房价翻倍后，杭州的价格从原来上海的 7 折变成了 4.5 折，那么杭州的比价效应就出来了，正好上海 2016 年 11 月 28 日限购后，资金南下进入杭州，引爆了杭州楼市。
于是我们可以发现，资金和房票带来的本地购买力量是楼市基本盘，而比价效应和调控政策可能带来强大的外地购买力，一个城市的楼市行情从而会被引爆。
楼市的基本面相对稳定，3-5 年一般不会发生特别大的变化，但比价效应和调控政策是动态变化的，所以每年适合投资的城市可能都不一样。
总结一句话就是：买入具有比价效应的、处于启动期的核心城市领涨板块的优质房产。
遵循这个原则操作，会大幅降低持仓的时间成本。
2）权益类资产怎样选品+选时机
不像其他的买房自媒体，我们并不排斥权益类资产。股票和房产是相通的，都讲究选品和选时机。
A 股是一个波动率很大的市场，既危险又是机会。
如果买的时机不巧，在牛市顶部接盘，亏个 50% 以上很正常。
参与权益类资产的投资，要与大众的想法相反，在行情很差、历史估值底部区间参与。
即使买的是代表市场平均收益的沪深 300ETF ， 1-2 年内翻倍的概率也不小。
这样的机会，每隔 2-3 年就会出现一次。
通常，大家用来判断指数、股票估值的办法是市盈率、市净率的历史分位点。专业一点的投资者，会看 PE Bands 。
而我在参与金融产品的投资时，有一些小技巧。
股市是一个由无数人类个体参与的市场，即使是专业的机构投资者，也会有贪欲、妄念。
这个市场的参与者并不都是理性的，这也就是所谓的「牛市不言顶，熊市不言底」，除了参考估值，我们还得结合行为金融学。
所以，我提倡大周期级别的「右侧交易」，在同时满足估值底部、技术趋势向好的情况下入场，在同时满足估值顶部、趋势走坏的情况下离场。
从标的选择上，我推荐购买来自于头部基金公司、长期业绩优秀的基金经理管理的产品，或者是宽基指数基金，如沪深 300ETF 。
不是很推荐购买个股，个股的波动太大，仓位上得重的话，投资心态很容易出问题。
另外，一轮行情的 Beta 收益已经很可观，没必要太贪心去追求 Alpha 收益。
依靠着基金投资，几个轮回操作下来，赚的钱不会比在一线城市买几套房更少。
房产和权益类资产，出现绝好投资机会的周期大概是 3-5 年和 2-3 年。
然而，如果我们在做好现金管理的前提下同时关注这两个品种，等待好机会的周期就会缩短到 1-2 年。房产结合股市，方可打破「高赔率、高概率、高频率」不可同时存在的不可能三角。
做理财，就是害怕手里的现金被通胀吞噬，不断贬值。将财富沉淀到 M2 高反应标的的房产和股市里，是对抗通胀最好的途径。
我们必须要高度重视房产和权益类资产的配置。否则，同样的阶层和背景，懂不懂楼市与股市，会使财富相差几个等级。
4. 风险管理：如何为家庭保障做好规划
为「一体两翼」大框架托底的，是风险管理。
风险管理可以分成四个类型：
出事可能性大、危害也大的行为，比如赌博，最好的办法是戒赌、规避。
出事可能性大、危害可控的行为，比如暴饮暴食、吸烟，在生活中难免会发生，降低频率是解决的办法。
中产阶级最应该做的风险管理，是转嫁危害很大的小概率事件，解决的办法就是买保险。
中产家庭因病返贫、因意外返贫的案例比比皆是。「没有保险的托底，一体两翼」所做的努力随时可能毁于一旦。
比方讲，一线城市的家庭，背负着几百万的房贷，如果收入支柱没有买够足额的寿险的话，万一有个闪失，家庭会面临崩盘的境地——收入断崖、卖方还贷。
若背负了 300 万的房贷，寿险保额买够 500 万的话，情况就完全不一样了。既能一次性还清房贷，又能确保后 10 年家庭生活无忧。
由于经济发展阶段的缘故，保险对于我国的居民来说，还是个新鲜事物。大部分人对于保险都是一问三不知，买保险最常见的是通过身边的保险代理人的推销。好一点的，是通过单位的团险。
保险代理人是拿提成的机制，推荐的都是带理财属性的万能险、年金险等，保障的属性很弱。
我们主张理性购买保险，保险姓保不姓投资，只买消费型的保险。
定期寿险买给家庭经济支柱，额度覆盖房贷、未来 10 年的现金流，解决家庭的后顾之忧。
重疾险、医疗险保障大病支出，意外险高杠杆，低保费高保额。
这样一圈配置下来，保费不一定很高，但足够的保额，就好比足球场上的守门员，牢牢守住「一体两翼」创造的成果，不被疾病、意外所攻破。
四、总结
一份良好的职业、积极拓展的副业和妥善的现金流管理，就如同飞机的两翼。
没有工作和副业创造的稳定现金流，即使出现高确定性的投资机会，没了双翼的机身也没办法起飞，只能干瞪眼。
事后后悔地拍断大腿「当初要是有钱就好了」。
我们坐在飞机的驾驶舱里，就是要抓住每 1-2 年出现的高确定性投资机会，主要来源于楼市和股市。一旦时机合适、又有足够资金，就要以 all in 的态势踩下油门，使家庭财富升上一个层级。
有针对性的保障规划就好比飞机的备用发动机，一旦出现意外，主发动机熄火，飞机也不至于坠落，顶多放缓上升的节奏。
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